« Назад
Обзор основных положений Федерального закона №478-ФЗ от 25.12.2018 24.07.2019 15:49
В конце 2018 года были приняты очередные изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве (Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Наши специалисты проанализировали его основные положения.
Улучшающие положения для застройщиков:
- Снижены требования к опыту строительства до 5 тыс. кв. м.
- Основное общество заменили на учредителя (участника) застройщика, что позволяет привлечь целевой займ от физического лица - учредителя (участника) застройщика.
- Не требуется согласие участников долевого строительства на раздел земельного участка, на котором строится МКД.
- Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика на оплату' расходов на содержание машино-мест и жилого помещения, а также оплату' коммунальных услуг с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты не зарегистрировано.
- Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика не только на уплату' процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, но и на иные платежи, связанные с кредитованием (в том числе, на перекредитование).
- Установлено право заключать договоры долевого участия после ввода МКД в эксплуатацию и до осуществления кадастрового учета без внесения взносов в Фонд и без перечисления денежных средств на эскроу-счета.
- Плановые проверки в отношении лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, не проводятся.
- Вводится право застройщика расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком и открыть банковский счет в другом уполномоченном банке.
- Разрешено уплачивать взносы в Фонд по ДДУ представленным на государственную регистрацию после вступления в силу- Федерального закона (в редакции законопроекта) по проектам, по которым первый ДДУ, был представлен на государственную регистрацию до 20.10.2017 (дата государственной регистрации Фонда), и в отношении «старых» ДДУ были заключены договоры страхования. Фонд берет на себя обязательства по таким договорам в случае, если страховой случай произошел после вступления в силу Федерального закона ( в редакции законопроекта), а также при условии, что договоры страхования были заключены не на объект строительства в целом, а в отношении каодого ДДУ.
Ухудшающие положения для застройщиков:
- Запрещается привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким ГПЗУ, в том числе выданным в рамках одного ППТ.
- Количество расчетных счетов застройщика не может быть больше, чем количество полученных РНС;
- Исключается котловой метод в пределах одного ППТ или ГПЗУ по нескольким разрешениям на строительство. Списание денежных средств с одного расчетного счета может быть только на одно РНС.
- Временно свободные денежные средства и проценты, начисленные на такие средства, размещенные на депозитах, подлежат зачислению на расчетный счет застройщика.
- Уточняется, что совокупный размер всех авансовых не может превышать 30% от проектной стоимости строительства.
- Уполномоченный банк наделяется правом запрашивать у застройщика дополнительные документы.
Переходные положения
Уточнение переходных положений Федерального закона № 175-ФЗ:
- Устанавливается, что статьи 2, 3, 18 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении РНС, полученных до 01.07.2018, применяются без учета изменений, предусмотренных Федеральными законами № 218-ФЗ и № 175-ФЗ. Кроме того, это же положение действует в отношении части 1 статьи 5 (то есть, в отношении возможности разделения цены договора). При этом устанавливается, что части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 — 18.2 в редакции Федерального закона № 175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших РНС до 01.07.2018, не применяются.
- Уточняется, что норма о запрете уплаты цены договора наличными деньгами применяется, в том числе в отношении застройщиков, получивших РНС до 01.07.2018.
- Уточняются нормы о том, какие операции по расчетному счету не может совершать застройщик,
- Уточняются нормы о том, какие операции по расчетному счету' не может совершать застройщик, получивший РНС до 01.07.2018. Дополнительно устанавливается право уполномоченного банка требовать дополнительные документы, подтверждающие, что обязательства застройщика возникли до вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ.
- Отдельно уточняется, что технический заказчик и генеральный подрядчик, заключившие договоры с застройщиком, который получил РНС до 01.07.2018, не обязаны открывать расчетные счета в уполномоченном банке.
- Устанавливается запретный перечень действий застройщика, получившего РНС до 01.07.2018. Перечень совпадает с перечнем запретных операций по расчетному счету'. Кроме того, такой застройщик не вправе создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций. Уточняется, что эти ограничения не распространяются на застройщиков, если обязательства возникли до вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ.
Новые переходные положения:
- Застройщики, которые получили заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий до дня вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 368-ФЗ, до 1 июля 2019 года должны направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий в орган, уполномоченный на ведение реестра заключений. Указанные документы должны быть включены в реестр заключений до 01.09.2019. Не направление застройщиком указанных документов является основанием для вынесения предписания и внеплановой проверки контролирующим органом.
- Застройщики, получившие РНС до 01.07.2018 вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, при условии, что они подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого они размещались. То есть, в отношении таких застройщиков разрешено применять норму, установленную пунктом 12 части 1 статьи 18 (в новой редакции).
В части деятельности Фонда защиты прав дольщиков
- Фонд вправе создавать некоммерческую организацию, к которой переходит имущество застройщика по объектам незавершенного строительства. Такая организация может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры. Она не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства. Функции технического заказчика выполняет специально созданная Фондом организация.
- Вводятся дополнительные основания для перечисления денежных средств со счета компенсационного фонда на номинальный счет:
- отсутствие оснований ля уплаты обязательных отчислений;
- излишняя уплата застройщиком денежных средств.
- Фонд вправе осуществлять проверку финансово-хозяйственной деятельности застройщика для оценки возможности принятых обязательств перед участниками долевого строительства, в том числе с привлечением оценщиков, аудиторов, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Такая проверка может осуществляться в отношении застройщиков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ, а также в отношении организаций, входящих в одну группу лиц с такими застройщиками. Об итогах проверки уведомляется контролирующий орган.
Другие положения
- В случае, если строительство осуществляются с привлечением целевых кредитов, то счета-эскроу открываются только в том банке, который выдал целевой кредит.
- Проектная декларация заполняется исключительно на одно РНС.
- Проектная декларация дополняется сведениями о размере платежей, уплачиваемых по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.
- ЕИСЖС дополняется сведениями о заключениях экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий.
- Появилась возможность вносить взносы в Фонд защиты прав дольщиков по объектам, по которым договоры участия в долевом строительстве обеспечивались страхованием. Это делает возможным продолжать работу многим застройщикам в связи с прекращением страховой компании Респект страховать ответственность застройщиков.
По материалам Экспертный центр "ИНДЕКС"
|